Clé de maison pour une sous-location

L’assurance habitation en sous-location

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Le principe d’une sous-location

Sous-louer un logement, c’est le fait de mettre en location le logement ou une partie de celui-ci dont on est locataire. Cependant, malgré les avantages et bénéfices que génère cette pratique, la sous-location est un principe réglementé. La question se pose alors lors d’une sous-location, quand souscrire à une assurance habitation ?

Les avantages

Sous-louer son logement vous permet de couvrir une partie, ou encore l’intégralité de votre loyer en cas d’absence prolongée, en vacances ou voyages. Pour les Jeux Olympiques 2024, la sous-location devient un principe très attractif.
De plus, la sous-location pourrait fortement vous aider si vous traversez une épreuve financière compliquée. Cela peut constituer une solution pour maintenir le bail, partager certaines charges fixes comme le gaz ou l’électricité tout en faisant profiter de certains espaces non utilisés de votre logement.

Pour le sous-locataire, ça permet de vivre dans des quartiers qui seraient habituellement hors de portée du fait de leurs coûts trop élevés. Pour quelqu’un avec des projets de courte durée, c’est carton plein ! Les conditions de bail sont plus flexibles, le loyer moins cher que la valeur marchande, les procédures sont moins longues et compliquées…

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Le cadre légal

La sous-location en France est strictement encadrée par la loi afin de protéger les droits des propriétaires et des locataires. Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la sous-location est en principe interdite, sauf si le locataire obtient un accord écrit préalable du propriétaire. Un cadre légal qui vise à éviter les abus et à garantir que les conditions de location soient respectées.

Obtention de l’autorisation du propriétaire

Pour qu’une sous-location soit légale, le locataire doit donc d’abord obtenir l’autorisation écrite du propriétaire. Cette demande doit être formalisée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, garantissant ainsi une trace officielle de la demande et de la réponse du propriétaire. Sans cette étape, la sous-location sera considérée comme illégale.

Approbation du montant du loyer

Le propriétaire doit également approuver le montant du loyer demandé au sous-locataire. Ce montant ne peut excéder le prix au mètre carré payé par le locataire principal. En cas de sous-location partielle, le loyer doit être proportionnel à la surface sous-louée. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la principale, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation du loyer déterminée par décret en Conseil d’Etat. (Article L145-31)

Durée de la sous-location

La durée de la sous-location est librement fixée par les parties, mais elle doit rester dans les limites de la durée du bail principal. En d’autres termes, la sous-location ne peut pas se prolonger au-delà de la période de location initialement convenue entre le propriétaire et le locataire principal. De plus, la sous-location prendra automatiquement fin si le bail principal se termine, garantissant ainsi que le propriétaire conserve un contrôle sur la durée totale de l’occupation de son bien.

Documentation fournie au sous-locataire

Le locataire principal a l’obligation de fournir au sous-locataire une copie de l’autorisation écrite du propriétaire ainsi qu’une copie de son propre bail en cours. Cette transparence est essentielle pour que le sous-locataire soit pleinement informé de ses droits et obligations, et pour assurer qu’il est conscient des conditions de son occupation.

Responsabilité du locataire principal

Même en cas de sous-location, le locataire principal reste responsable envers le propriétaire. Il doit continuer à payer les loyers et est également responsable des dégradations éventuelles causées par le sous-locataire. Cette responsabilité inclut aussi le respect des clauses du bail principal. Si le sous-locataire cause des dommages ou ne paie pas le loyer, le locataire principal devra en assumer les conséquences auprès du propriétaire.

Conséquences d’une sous-location illégale

Si les conditions légales de la sous-location ne sont pas respectées, celle-ci est considérée comme illégale. Dans ce cas, le propriétaire a le droit de résilier le bail pour motif légitime. Il peut également demander l’expulsion du sous-locataire, mais il doit le faire en engageant une action contre le locataire principal, et non directement contre le sous-locataire. De plus, le propriétaire peut réclamer des dommages et intérêts au locataire principal pour non-respect des conditions du bail.

L’assurance habitation pour les sous-locataires

Pour le sous-locataire

L’assurance habitation n’est pas obligatoire légalement pour le sous-locataire. Le locataire principal aura cependant tout intérêt à l’exiger dans son contrat pour se protéger. Par ailleurs, il peut être très dommageable, même pour un sous-locataire, de ne pas souscrire à une assurance habitation qui couvrirait à minima les risques locatifs et tous dégâts pouvant être porté à autrui (dégâts des eaux, incendie…).

Il serait alors responsable et seul redevable de l’indemnisation des dommages.

Pour le locataire principal

La meilleure option, peu importe le statut, serait d’opter pour une assurance multirisque habitation (MRH).

Le locataire principal joue le rôle de garant pour le sous-locataire et pour le propriétaire. C’est-à-dire qu’il est fortement conseillé au locataire de souscrire à une assurance qui inclut la garantie « recours du sous-locataire », permettant de se protéger en cas d’accident en rapport avec les dommages pouvant être causés par le logement.

Le locataire principal doit donc également s’assurer que le sous-locataire a souscrit une assurance habitation couvrant les risques classiques tels que le dégât des eaux, l’incendie… ainsi qu’une garantie responsabilité civile. En cas de sinistre, c’est cette assurance qui sera sollicitée en premier lieu. 

Protégez-vous

Il vous est par ailleurs possible de souscrire une extension de garantie spécifique à la sous-location pour couvrir les dommages causés par le sous-locataire ou en prévision d'éventuels conflits.

Les risques de la sous-location

La sous-location présente des risques spécifiques, surtout pour le locataire principal. Le risque d’endommagement de la propriété peut augmenter, et il y a des questions sur la couverture proposée par les assurances et quant à la responsabilité légale qui se posent. Pour ces raisons, une assurance adéquate est primordiale.

Si le sous-locataire ne souscrit pas à une assurance correspondant aux garanties du locataire principal

Il faut faire très attention !
Lorsqu’un sinistre causé par le sous-locataire se déclare, l’assurance du locataire ne pourra pas se retourner contre le sous-locataire pour obtenir le dédommagement. Le locataire-bailleur sera alors seul pour assumer les dommages causés au logement. Celui-ci reste le responsable des dommages en tant que garant.

Aucune obligation légale visant à ce que le sous-locataire soit assuré n’existe. Mais lorsque celui-ci n’a pas d’assurance, cela peut mettre en danger la position du locataire sur divers points. Nous conseillons donc à tout locataire principal de notifier la souscription à une assurance habitation correspondant aux mêmes garanties que l’initiale dans le contrat soumis au sous-locataire.

La couverture de ces risques

En cas de défaut d’assurance du sous-locataire, le locataire principal peut souscrire une assurance « avec recours contre le sous-locataire » pour être couvert. Il est encore possible de partir sur une extension destinée à couvrir les dommages causés par un sous-locataire tout en reportant son coût sur le loyer de celui-ci.

Une garantie non négligeable.

Demander à un sous-locataire de payer un dépôt de garantie équivalent aux premiers mois de loyer n'est pas bête. Ce dépôt serait alors utilisé en cas de dommages, et, s'il n'y en a pas, restitué à la fin de la sous-location.

Si vous êtes locataire principal, afin d’être plus serein sur ces questions-là, demandez au sous-locataire de vous remettre une attestation d’assurance à chaque renouvellement de contrat.

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